靓女英显得略有成就感的心情坐在弯月小区的邻里关系大讲堂里品味普洱茶，后脚跟进来一男一女——康叔和利婶。三人相见，久未晤面，急于谈天说地的心情自然地从口上爆发出来。

　　靓女英：我对今天的讲堂相会不敢怠慢，所以赶得我汗流浃背，谁知还比您两位先脚一步，该奖励我一杯茶吧？

　　康叔：利婶和我以茶代酒奖你一杯！看来今天你靓女英有个好心情，还有许多话要说，我们就洗耳恭听啦。

　　利婶：听说你们弯月小区的邻里关系很和谐，物业服务人与业主们相互友善相处并互相依存、业主委员会与业主们的矛盾不突出，真是一派文明居住、居住文明的景象啊！

　　康叔：我所在的那个江湾区，某些小区出现不和谐的现象，个别业主委员会提出来要业委会行使管理小区物业，而较多的业主认为自行管理不专业、众多意见难以统一，不如委托物管公司服务为好。而且《物权法》的第八十一条讲业主可以自行管理物业，并不讲业主委员会可以自行管理，业主自行管理不等于业主委员会自行管理。相争之下，把问题反映到我们物业科，该受理的事太多了。

　　靓女英：你们有所不知，我们弯月小区前不久也出现您康叔所讲的那种“闹乱”景况，我靓女英团结众多业主，以理力争，挫败了某些私心杂念重的业委会成员。“拨乱反正”才有今天这一好局面呢。

　　利婶：你靓女英真是耿直、正义，我们今天是来此地取真经的。

　　靓女英：我们弯月小区的业主委员会采取由各家各户签署意见表的方式，由业主们共同决定两个问题：一是是否解聘现有的物管公司，由业主委员会来对小区实施物业管理？结果是持解聘意见的占三分之一左右建筑面积的业主和三分之一业主人数，其解聘的理由是现有的物管公司是个壳，清洁保洁、绿化维护、设备设施管理、保安等均是外包给专营公司，该公司白拿管理酬金，与其物管公司外包不如由业主委员会来实施外包。

　　利婶：我们物业公司已很具规模，高度专业化，各项专业服务产品质量不好不出品，由品质督导部门严格把关，我公司不需要外包，因为外包被动，我们要的是直接指挥，讲执行力和效率，在我们所管的30个小区和大厦项目里，没有出现业主委员会对我们的专业化服务不认可的。

　　康叔：你们公司这种模式也有弊端，可以外包的你不包，养的员工太多，包袱重，怎办？

　　利婶：该外包的也可以试，不外包的专业我们把它做得更好，员工队伍大虽然是有风险，可现在做什么没有风险？不做事才没有风险呢。我们是吃得咸鱼要耐得口渴，办法总比困难多呵。

　　靓女英：宾馆、酒店是为业主赚钱，业主关心的是总经理是否为其盈利，专业（清洁、绿化、设备、环境、秩序等）管理服务是否外包，业主不在意；而在小区的管理服务上，我们业主关心的是谁（哪家物管公司）能为其省钱，而且是业主可以合理合法地多样选择，清洁、设备维护、居住安全等专业做好了，业主就省钱。所以，合理合法地收取物业费、让其感知物美价廉，这是业主的重要选择。

　　酒店管理与小区物业管理有许多不一样，业主不同、多寡不同、站的角度不同、管理的角色不同，专业外包的主动性与权利不同。酒店专业服务外包与小区物业管理专业外包不同，酒店管理可行的事在小区管理服务中不一定可行。

　　比如大的油田，油田物业管理总公司就可管理上百个小区、大厦的项目经理人，统一培训、统一管理模式，并由各项目经理把小区里管理服务的清洁专业、绿化专业、设备管理专业、秩序维护专业等分包给专营公司，因为油田小区的房屋产权不一样，水电暖供应不同于商品房居住小区。

　　康叔：这一个问题，业主们表决结果如何？

　　靓女英：我们业主委员会收来的表决表上显示三分之二的业主人数和占三分之二左右建筑面积的业主赞成继续由现有的物业公司来服务，仅是责成该物业公司抽回其专业队伍来为我们服务，像利婶所说，不实行专业服务外包。其他业主也找出解聘的理由，小区现在是少数服从多数，物管纠纷平静下来了。

　　第二个问题是：个别业主提出小区里公共事务和邻里利益关系由业主们自管，推广所谓：业主自治，业委会个别成员也热衷于这事。结果业主意见表统计显示出少数人赞成这个观点，占建筑面积大多数的业主和人数大多数业主不同意，而且极力反对。理由是业主自治这个概念在《物权法》和《物业管理条例》均找不到，没有这一说法，况且业主自治表述上是个政治定规，小区居住群体仅是财产利益关系，政治生活由当地政府基层部门管理。业主自管财产和业主自治属于完全不同范畴。

　　康叔：靓女英不仅公心，而且思想觉悟提升很快，这样的人当业主委员会主任大家放心。

　　靓女英：我的进步是跟你康叔学来的，你们区里这么多业主委员会，在你这个当科长的行政监管下，没有一个小区出大乱子，可不容易啊。

　　利婶：听说康叔所负责的江湾区也常有小纠纷发生，可康叔工作到位、力度大、协调平息快。

　　康叔：矛盾确实经常有出现，如不久前水岸小区有个别业主擅作宣传发动，提出小区的路边停车、广场停车所收取的车辆停放服务费以每半年一次结算，分钱给各家各户，其他业主和物管公司各持己见，我们物业科派员前去协调，最终归纳众多意见后，作出三种选择：一是每年的公共道路、广场停车位的收益用于小区日后的共用场地、设施设备的维修保养支出，并且物管公司须按时公布停车收费收入和支出的实况，接受业主的监督；二是公共停车位的收益用于补贴物管公司收取物业费的缺口，因为物业费太低廉，不足以支撑良好的物业管理服务开支，而且现在物价都在升，物业费在下降，生怕物管公司亏本走人；三是按半年度停车费收益准时地按物业面积份额分款给业主。

　　经过回收意见表决后汇总显示，大多数的业主赞成共用场地停车费收益用于补贴物业公司物业费的不足，以此限制物业费升价。

　　此事以少数服从多数，协调解决了。

　　靓女英：康叔，你们太有才干了。

　　利婶：康叔才干多着呢，我给举个例子。我们所管理服务的小区，去年出现了几个业主出于个人的目的，在没有得到多数业主同意的情况下，揭竿而起，组织少数业主未经办理合法手续，打出小区业主委员会的旗号，动手要解聘现有的物管公司，重新聘请与其有关系的物管公司，演出更换物管公司的闹剧，从中谋取私利。我们物业公司和小区众多业主向物业监管科反映，然而，事情一拖再拖得不到解决，纠纷越来越多，我们真是心灰意冷了。就在这时候，可敬可爱的康叔及时到任科长，情况大不一样，僵局打开了，许多物管公司闻讯无不欢欣鼓舞。

　　康叔：我仅是带领全科开始做了点事，我们依法对该小区发生的公共事务决策权进行干预和监管，以《物业管理条例》第十九条第二款的规定，对该业主委员会的不合法成立，个人擅自决定重大事项等活动，宣布撤销其决定，责令其改正，并通报告知小区全体业主。同时，向广大业主宣传，地方人民政府有关部门（如属地街道办事处、居委会）对小区业主设立业主大会，选举业主委员会给予指导和协助。业主们也明白了小区是否设立业主大会、选举业主委员会，是由业主们共同来决定。

　　利婶：这就反映了康叔到任后，行政该监管的管起来了，该放开的彻底放开、由市场规律去调控。该管该放的度掌握得很准确。

　　靓女英：那么，是否以前该管的误解为放开而不管，不该管的反而管起来了呢？

　　康叔：已有法可依，今后依法监管。

　　靓女英：我明白了放开与管理的辩证原理，利婶和我今天收获不少，。以后恳请康叔再多多赐教，现在高举茶杯，拜康叔为师，嘻嘻！