近两年来，国家、地方新闻媒体纷纷报道住宅小区业主委员会与物业管理企业的种种不和谐；专业人士亦在相关刊物上长篇累牍地对个别业委会的劣迹进行口诛笔伐，但并未显示出大的转机和改观，山还是那座山，月亮还是那个月亮。是什么问题？是否此项制度的设定上一开始就存在缺陷？

　　时至今日，全国已实施物业管理的住宅小区有成千上万个，但成立业主委员会的比例不高，再是，还有三种情况：一是良好的物业公司希望该小区成立一个较具先进性的业主委员会，并与其签订合理合法的《物业管理服务合同》（不合理的不合法的物管合同社会上仍然存在）。因为，能与物业管理公司按物业管理服务合同通力合作，能整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的业委会更是凤毛麟角；二是不少业主存在一种误区是业主委员会与物业公司这种买卖双方应该是对抗性的，不与物业公司对抗就是业委会的成员有问题；三是不少人出于个人目的，挑起小区的事端或抓住某些矛盾大做文章，极力要求成立业主委员会希望撑控业委会来为个人谋利益。然而，在些大城市的住宅小区即使成立了业主委员会后，好日子没有延续多久，业主委员会与物业管理公司就产生了种种矛盾，闹得你死我活，使小区日常管理工作陷入困境和混乱，你我双方因各种权力、义务问题对簿公堂的案例比比皆是。从案例的种种迹象中可以窥视部分业主委员会成员思想素质较差，不按照《条例》和《规程》的要求带头履行义务，遵守业主公约和物业管理制度。个别业主委员会主任在其位，不谋其政，几乎是徒有其名。还有的业委会委员年龄偏大，文化水平太低，政策水平不高，自身又不具备公益心、公德心，这就注定了业主委员会成立之始成份的先天不足，免不了出现害群之马，给广大业主、物业公司、社区和谐、精神文明建设造成极大的影响和损害。

　　我们可以通过以下几个实例了解一下住宅小区某些业主委员会及其主任的恶劣行径。

　　例一，粤中某市一小区上个世纪九十年代中期建成入住，成立业主委员会后，物业管理公司也顺顺当当管理了好几年，但好景不长，到了第三届业委会主任选举时，有人提出要更换物业管理公司，理由是管理服务费收取过高，服务质量不达标。据管理处调查了解，提出更换物管公司的人曾因违法犯罪判了两年有期徒刑，刑满出狱后认为业主委员会主任一职可通过对物管公司的“吃、拿、卡、要”，膨胀个人的私囊，是条有油水可捞、有利可图的生财之路。被花言巧语，不切实际的承诺蒙骗的广大业主纷纷投其一票，结果当选业委会委员后当上了主任，目的达到后，此人丑恶劣行，狰狞面目显露无遗。两年时间里，要求解决、安排其妻子、亲戚到物业公司、管理处上班，外出醉酒挥伤强硬报销医药费，以指责物管公司不作为做借口拒缴或少缴管理服务费。

　　例二，某市一大型住宅区，有业主看到当选业委会人选的含金量，这有着近万人的居住小区是块肥肉，于是费尽心思，使尽手段进了业主委员会。不难设想，这种品行不端的人当选前，为了达到不可告人的目的，也做了相当大的一笔感情投资，“大功”告成后，他就把业委会当成了谋取私利的工具。将自己的公司搬入业委会办公用房，对专项维修资金的支出收取回扣，向物业公司提出减免停车费、物业管理服务费，逢年过节毫无廉耻地索取红包、礼品，有时还携妻带子出门游山玩水、美其名考察、参观、学习，回来后要求管理处给其报销车船费、餐饮费。这种行为大大地损害了大多数业主的利益，业委会也被搞得豺狼当道、乌烟瘴气，物业管理者队伍里怨声载道，苦水满腔。从而造成物业管理公司谈起业主委员会而色变。从业者也明白，小区建成入住达到了成立业委会的条件后而长期不依法成立业主委员会属违规行为，他们采取能拖延则拖延的策略，在万般无奈之下配合成立业主委员会，他们就采用公关手段拉拢自己心目中的一些业主进入业主委员会，为的是日后烦心事少点，能全身心地投入到管理服务工作中去，过上几年安稳的日子。

　　当然,不少的居住小区也存在着那些众望所归、品德高尚、热衷公益事业建设、为园区健康和谐持续发展呕心沥血，忘我操劳的业主委员会、业委会主任。他们有的还不被人理解，被打击、攻击，但仍能全心全意，一如既往地为广大业主、住户排忧解难，为美化、优化家园出谋献策，努力给居住者营造一片安居创业的乐土，同时，也与物业管理公司一道为保一方平安，为社会的安定、团结做出了力所能及的贡献。

　　确实，成立了业主委员会的小区，若能实实在在履行自己的职责，严格遵照《公约》、《规程》办事，出于公心地执行业主大会的决议，那么，就会减少了业主与物业管理公司的摩擦和矛盾。如广州一老小区引入物业管理后，物业管理公司冲破重重障碍，克服难以想象的阻力和困难，配合有关行政部门拆除了各单位的院落围墙和影响园区整体景观的违章搭建。一年后，管理处提出小区要建垃圾中转站，无论建在那个位置都会遭到周边业主的强烈反对，因为夏日炎热，蚊蝇、恶臭会给附近房屋住户造成影响。但又不能不建，那是为小区公共卫生服务的。管理处经理左右为难，是否兴建，建在哪里。这时，业主委员会起到了决定性的作用，及时召开业主大会，由业主进行充分地协商讨论，甚至进行了激烈的争吵。最后通过表决的方式决定兴建和建在哪里，并按手续报政府主管规划部门批准。该决定代表了大多数人的利益，这就是该小区业主委员会的先进性之具体表现。

　　有了业主委员会这座桥梁，议事和执行的两方关系就明了了。即使过后单个业主有异议或要求，也只能通过争取更多业主的支持来实现其愿望。一位业内人士说得好：如果那天有业主/住户向物业管理公司质疑或物业管理公司在解释某项工作时，不再采取“我们公司的决定”或“我们公司的规定”等等字眼，而是说“这是业主大会表决的结果”，相信业主大会与物业管理企业的关系就会理顺很多，物业管理企业的生存环境也会宽松得多。

　　综上，可见设立业主委员会来与物业公司协商买卖（物业管理与服务）双方之间如价格事宜和解决矛盾是可行的。问题出在发生违规和纠纷前的监督和制衡机制在哪里？

　　我们翘首企盼对业主委员会的督导、制衡机制的曙光到来。为了它和实现它，我们还要付出许多的艰辛与汗水，虽然这条道路不好走，但我们可以等待和努力。

随着《条例》的颁布和实施，眼下《物权法》（草案）也正式向社会公开征求意见，全国各大中城市对物业管理的认识大大提高，但业主、业主委员会和物业管理企业之间的矛盾纠纷并未因此而减少，相反，在局部地区甚至愈演愈烈。鉴于众多案例分析，为规范和制约业主委员会的行为，在未来的工作中应做好如下工作：

　　一、加强业主委员会的先进性建设

　　业委会委员的公正办事能力，业委会主任的决策能力，这是衡量业主委员会日常工作是非得失的根本标准，也是衡量业主委员会的先进性的标准。为此，必须建立先进性建设的机制。

　　为保证业主委员会的先进性品质，须从最初成立业主大会，选举业主委员会委员、主任时做到：

　　1、业主委员会产生的程序要严密，业主委员会成员资格认定要严格。“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强，能模范遵守物业管理规章制度和有一定工作能力的人担任”是资格认定的标准之一。这一资格应在确定了产权者后，在业主与业主之间有了充分的了解之后进行选举表决。避免盲目性的选择，杜绝人云亦云。

　　2、有一定的学历，道德品质优良。低素质的人员组成的乌合之众，进入把持业主委员会决不能高效运作，也不能代表众业主的意愿和权益，最终导致以权谋私、利己损人，不知廉耻地向物业管理公司索要工资，安排亲朋好友就业，一旦不能满足就以解聘物业管理公司相要挟。

　　3、主管部门对业主委员会主任进行专业、法律、道德等方面的培训，考核认证后，持证才能上岗。

　　二、加强诚信建设，完善诚信机制

　　认真贯彻国家、地方相关法律、法规、守法自律、诚信自治。遵守业主大会通过的《公约》、《规程》，自觉接受和配合政府主管部门的工作指导、监督和检查。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“形成以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用制度，是建设现代市场体系的必要条件，也是规范市场经济秩序的治本之策。”

　　可见信用体系建设对提高业委会执行业主大会决定的贯彻实施有着极大的作用。为加速业委会诚信体系建设步伐，除了业委会不断加强自身建设外，还得公心对待物业管理企业，规范自身行为，建立健全小区信息发布机制，展示工作的透明度，体现对广大业主的公信度。

　　三、解决经费问题，顺利展开工作

　　建设部《业主大会规程》第三十五条规定：“业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。”经费是业主大会、业主委员会正常开展工作的基础，没有资金，业主委员会的工作就难以开展。在筹集资金的实际工作中，又是难以操作的。

　　物业管理实践告诉我们，想要让业主委员会履行维护大家的利益，做好合同监督工作，另外也尽到帮助物业管理公司开展工作的义务，因此必须解决好业主大会、业主委员会的经费问题。建议可参照港澳地区的做法，经过业主大会讨论，年终给予业委会主任和秘书一定的报酬，费用由全体业主承担，可以委托物业管理公司代收此项费用。

　　总之，如果没有足够的经费做保证，业主的合法权益就不能得到保证，再是也难避免业主委员会整天与物业管理企业纠缠不休，反复出现“吃、拿、卡、要”的歪风邪气。

　　四、一点建议

　　1、对业主委员会的监管问题

　　实施物业管理的小区，物业管理企业设有自己的管理制度，日常工作行为得接受业委会得监督；单个业主不遵章守法，拖欠管理费，业委会可对其做思想教育说服工作；开发商投入使用的房屋有质量问题，设施设备不能正常运行，业委会可以责问和进行维权，相反，若是业委会有不当，有不妥之处又有谁又对其进行指正，监管？当然，《条例》中也明示业主监督业委会的行为，也可以召开业主临时大会，但要达到20％的有产权的业主提议，这对一个中小型的小区来说做到这点困难不大，但对于一个大型的小区而言，是难以操作的。可见，目前对业委会的监管仍然是一块荒芜之地。

　　2、建立制衡机制

　　业委会很少建立决策、执行的机制，大多是几个人说了算，正因为没有制度才产生混乱。政府行政主管部门应把此项工作提到日程工作上来，尽快出台对业委会的制约规则，以及制衡机制，在《规程》中明确民主议事规则，公章的使用管理，对业委会主任、秘书的违章违规惩罚款项。在《规程》中确定业主委员会委员应具有相应的专业素质，政治思想先进性的公众标准。但下面大多不执行，又由谁来监督执行？形同虚设。所以最佳办法是：《条例》规定业主委员会的重大活动和重大决定先要告知当地街道办事处、居委会。依此，属地行政执法管理的街道办事处受理，主持召开联席会议，来解决矛盾和决定重大问题。如能实施此策，就能解决业主委员会滥用职权和游离于党和政府的监管之外。

　　3、当地物业管理行政主管部门定时组织对新成立的业主委员会进行培训，聘请律师，定期咨询；树立模范业委会，组织对榜样的参观学习，加以媒体报道宣传。

　　4、在未来的立法上逐步明确业主委员会的法律地位。

　　目前，广东实施物业管理的项目有15000多个，房屋建筑面积达5.2亿平方米，每年都有一大批物业管理项目达到示范项目标准。绝大部分物业管理项目里物业管理员工和业主委员会都付出了很大的努力去把工作做好，取得了一种非常和谐的关系。相信随着法规的完善，业主委员会这个组织会更加规范，良好的公众形象将得到树立。

　　总之，业委会的委员本身是竟争产生出来的，业主委员会不应是落后的组织，在社会上也可以进行“公众形象”的竟争。